¿De qué trata la dación en pago de un inmueble?

En este artículo explicaremos la dación de pago, cómo obtenerla, sus requisitos y las ventajas y desventajas que conlleva.Primero elegimos la hipoteca que queríamos, tenemos claras las comisiones bancarias que debemos pagar por esta y conocemos el pago de entrada de la vivienda. Pero, ¿qué ocurre si no podemos hacer frente a las cuotas más adelante?

Existe la dación en pago, que ahora te vamos a explicar de que trata y como te beneficia si tienes un inmueble en propiedad. Pero, aún así, en la Ley de Segunda Oportunidad, se puede intentar un Acuerdo Extrajudicial de Pagos y el Beneficio de Exoneración de Pasivos Insatisfechos

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es una operación en la que se entrega al banco la vivienda hipotecada y cancelar la deuda pendiente. Gracias a este modo, se evita la ejecución hipotecaria por tener problemas económicos y no poder pagar las cuotas.

Al realizar esta operación, la deuda contraída con el banco queda saldada de inmediato. De esta forma, nos ahorramos el proceso judicial que conlleva la ejecución hipotecaria. Por otra parte, la dación en pago nos permite negociar otras alternativas de pago, o incluso, seguir vivienda en nuestra casa gracias a un alquiler social.

No todas las entidades bancarias aceptan este tipo de operación. Existen dos maneras para conseguir la dación en pago: Negociando con el banco o acogiéndonos al llamado código de buenas prácticas bancarias. Pero todo esto tiene sus ventajas o desventajas.

Si esta opción no viene definida en el contrato, se debe negociar con el banco, que no tiene porque concederla. Y par que nos la ofrezcan acogiéndonos al Código de Buenas Prácticas Bancarias hay que recoger unos requisitos. Además, haber realizado una dación en pago puede dar problemas si en un futuro se desea conseguir otra hipoteca o préstamo bancario. Para los bancos, un cliente en dación de pago, es un cliente de riesgo.

Requisitos para la dación en pago

Algunos de estos requisitos se pueden encontrar en el Real Decreto Ley 6/2012, que se refieren al inmueble. El precio de compra-venta no puede exceder unos límites. Este límite depende de los habitantes del municipio en donde se ubica la vivienda. En los municipios con más de un millón de habitantes el límite máximo de compraventa es de 200.000€; después, en los municipios entre 500.000 y un millón de habitantes es de 180.000€; en los municipios entre 100.000 y 500.000 habitantes es de 150.000€; y en los inferiores a 100.000 habitantes es de 120.000€.

Normativa para aplicar el Código de Buenas Prácticas ante una deuda hipotecaria.

Aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, se encuentran en el umbral de exclusión cuando concurran en las siguientes circunstancias:

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. El límite será de cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, y de cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, o en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado 1,5 como mínimo) o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (familia numerosa, monoparental con dos hijos a cargo, unidad familiar con un menor de tres años, unidad familiar con miembro con discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar).
• Que, la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar, (superior al 40% para los supuestos del primer punto).
• Para los casos de quita y dación deben cumplirse todas las condiciones siguientes:
  1. Que la unidad familiar carezca de otros bienes. 
  2. Cuando el préstamo hipotecario recaiga sobre esa única vivienda y fuera concedido para su adquisición. 
  3. Que no existan otras garantías. 
  4. En caso de haber codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias 1), 2), y 3) anteriores.

¿Qué documentación debo presentar?

1. Certificado expedido por el Servicio Público de Empleo donde se acredite la situación de desempleo de los miembros que forman la unidad familiar que reside en la vivienda. Si alguno de ellos, trabaja por cuenta propia y no tiene rentas, tiene que aportar un certificado que emita la Agencia Tributaria. 
2. Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria del último ejercicio tributario. 
3. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad con relación a cada miembro de la unidad familiar. 
4. Libro de familia o documento que acredite como pareja de hecho.
5. Certificado de empadronamiento de las personas que viven en dicho domicilio, en referencia al momento de la presentación de los documentos y a los seis meses anteriores. 
6. Escrituras de compraventa y de constitución de la garantía hipotecaria, así como otros documentos justificativos, como son el resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiese. 
7. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos que se exijan para situarse en el umbral de exclusión, según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Si tienes cualquier duda contácteme y resuelvo todas las dudas que tenga. Puedes conocer más sobre los inmuebles desde mi blog.

¿En qué consiste la dación en pago de un inmueble? – Blog CENTURY 21 España. (2022, 28 abril). Blog franquicia CENTURY 21 España. https://blog.century21.es/consiste-la-dacion-pago-inmueble/

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